Immobilienmakler für den Immobilienverkauf von Mehrfamilienhäusern

Wer glaubt, dass schon der Verkauf einer vermieteten Wohnung eine komplizierte Angelegenheit ist, wird überrascht sein, wie schwierig es ist, ein Mehrfamilienhaus zu veräußern. Der Aufwand beim Mehrfamilienhaus multipliziert sich nicht nur aufgrund der Anzahl an Wohneinheiten. Der Verkäufer muss noch weitere Aspekte berücksichtigen. So ist es ein Unterschied, ob das Objekt als Einheit oder aufgeteilt in Eigentumswohnungen verkauft wird. Sind die Wohnungen im Haus vermietet, müssen auch die Belange der Mieter berücksichtigt werden. Auch die Wertigkeit des gesamten Mehrfamilienhauses wie ebenso der einzelnen Wohneinheiten spielen vor allem in Bezug auf den möglichen Verkaufspreis eine Rolle, was die wohl wichtigste Frage beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist.

Das Mehrfamilienhaus, eine 1A Kapitalanlage

Schon nach der Finanzkrise im Jahr 2008 zeigte sich ein zunehmendes Interesse an Immobilien als sichere Wertanlage. Ein Hype, der bis heute nicht abgeflaut ist. Auch in der Zeit der Pandemie bleibt das “Betongold” der Spitzenreiter unter den Kapitalanlagen. Zugegeben, Mehrfamilienhäuser waren dabei in der Vergangenheit in der Nachfrage nicht an oberster Stelle gelistet, weil sie nun mal komplexer zu handhaben sind. Das hat sich inzwischen grundlegend geändert, denn der Bedarf an Wohnraum bleibt ungebrochen, während hingegen andere Sektoren der Immobilienbranche die eine oder andere Schwäche zeigen. In den urbanen Zentren Deutschlands wie z.B. in München werden inzwischen Mehrfamilienhäuser bis zum 40-fachen der Jahresnettomiete verkauft.

Je mehr Unterlagen Sie über Ihr Mehrfamilienhaus präsentieren können, desto besser ist es. Kaufinteressenten sind sehr daran interessiert, im Vorhinein möglichst viel über das Objekt zu erfahren, wobei eine Besichtigung oder Begehung nur unzureichende Informationen bietet, die zudem nicht in die Tiefe gehen. Was alles dazu gehören kann, zeigt folgende Auflistung:

• Grundrisse
• Flurkarte
• Versicherungsnachweise
• Mietverträge
• Unterlagen über die Bausubstanz
• Belege über Modernisierungsmaßnahmen in den letzten Jahren
• Verträge mit Verwaltungen oder einem Hausmeisterservice
• Energieausweis

Der wichtigste Punkt hierbei ist der über die Belege zur Modernisierung. Kein Käufer möchte gerne ein Mehrfamilienhaus erwerben, in das er oder sie gleich die Handwerker schicken muss. Zudem sind diese Belege ein Beweis dafür, dass sich um das Objekt gekümmert wurde. Von besonderer Relevanz sind hierbei:

• Alter und Wartungsintervalle der Heizungsanlage
• der Zustand der Bedachung und Sanierungsnachweise darüber
• Zustand und Alter aller Fenster und Türen
• Elektroinstallation und Wasserleitungen
• wenn vorhanden, der Zustand von Dachboden und Keller
• Alter und Ausstattung der Badezimmer
• evtl. Einbauküchen oder andere Ausstattungsdetails

Natürlich ist das alles relativ. Bei sehr begehrten Lagen sind Käufer auch bereit, den einen oder anderen Mangel zu übersehen. Trotzdem sind Mängel wertmindernd, und sie können zu nachträglichen Streitigkeiten führen. Normalerweise sind Investitionen in den Werterhalt kein herausgeworfenes Geld, sondern führen zu einer Wertsteigerung über das eingesetzte Kapital hinaus.

Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ergibt sich die Rendite aus der Höhe der Mieteinnahmen. Für künftige Eigentümer fraglos ein wichtiger Aspekt. Die Mieteinnahmen sind aber auch ein Indikator für den Zustand des Hauses oder von Teilen davon. So ist etwa eine Mietkürzung durch den Mieter der Hinweis darauf, dass etwas nicht stimmt. Vielleicht nur in der einen Wohnung, vielleicht aber auch in allen. Auch die Steigerung der Mieteinnahmen sollte im ortsüblichen und dem Wert des Objekts angepassten Rahmen liegen. Wird etwa für eine Wohnung des Hauses weniger an Miete bezahlt, ist diese Wohnung vielleicht renovierungsbedürftig. Auch dafür kann es andere Erklärungen geben, doch potenzielle Käufer könnten entsprechende Schlüsse ziehen.

Zunächst werden in einer Bewertung die Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Dabei zählt jedoch nicht nur die Momentaufnahme, sondern gerade bei vermieteten Mehrfamilienhäusern die zukünftige Entwicklung der Mieteinnahmen. Das bedeutet, dass alle Mietverhältnisse einzeln zu bewerten sind.

Nicht wenige potenzielle Käufer wollen nicht nur über die Höhe der Mieteinnahmen informiert werden, sondern möchten auch gerne etwas über die einzelnen Mieter erfahren. Dabei spielt vor allem die Angst vor Mietnomaden oder Mietern eine Rolle, die die Wohnung verwahrlosen lassen. Ein weiterer Punkt ist die Frage, wann Mieterhöhungen möglich sind. Darum sollte schon vor dem Verkauf die Problematik ins Auge gefasst und folgende Punkte abgeklärt werden:

• Bestehen Rechtsstreitigkeiten mit Mietern?
• Werden Wohnungen in dem Objekt in nächster Zeit frei?
• Wann können Mieten angepasst werden?
• Bisherige Länge der einzelnen Mietverhältnisse?

Zu den beiden Hauptpunkten (Einnahmen und Ausgaben) kann auch noch der Quadratmeterpreis hinzugezählt werden. Dieser erhält jedoch erst dann große Relevanz, wenn ein Mehrfamilienhaus nicht als ganzes Objekt, sondern als einzelne Eigentumswohnungen verkauft wird.

In der Regel besteht bezüglich der Architektur hierbei kein Hindernis, denn normalerweise sind die bisherigen Mietwohnungen des Hauses abgeschlossene Einheiten mit eigenem Zugang und eigener Toilette. Deshalb sollte einer Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Wohnungen nichts im Wege stehen. Eventuell ergeben sich bei der Umwandlung Änderungen bezüglich der Größe von Abstellflächen. Darüber gibt aber die jeweilige Landesbauordnung Auskunft. Letztlich werden mit einer notariell beglaubigten Teilungserklärung aus den Mietwohnungen Eigentumswohnungen.

Der Vorteil einer Umwandlung liegt auf der Hand. Das Objekt kann entweder als Ganzes oder jede Wohnung für sich verkauft werden. Sicher ist der Einzelverkauf noch einmal aufwendiger als der des gesamten Objektes, allerdings ergeben sich auch höhere Erlöse. Bestimmte Punkte erhalten bei einem Verkauf als Ganzes eine geringere Gewichtung, so etwa die Lage, der Grundriss und auch die Aussicht der einzelnen Wohnungen. Diese Merkmale sind erst im Einzelverkauf ausschlaggebend für den Verkaufspreis. Das führt zwar zu einer unterschiedlichen Preisgestaltung der Wohnungen, aber in der Summe ergibt sich ein deutlich höherer Verkaufserlös.

Bei dieser Frage muss berücksichtigt werden, dass Mehrfamilienhaus nicht gleich Mehrfamilienhaus ist. Die Bezeichnung „Mehrfamilienhaus“ betrifft im Grunde jedes Objekt, das mindestens zwei abgeschlossene Wohneinheiten besitzt. Das Zweifamilienhaus ist so ebenso ein Mehrfamilienhaus wie das Mietshaus mit 20 oder mehr Wohnungen. Auch ein Doppelhaus gehört dazu wie ebenso besondere Formen, etwa ein Generationenhaus oder eine Stadtvilla.

Die Käufer solcher Objekte kommen nicht immer aus dem privaten Umfeld. Auch Immobilienfonds sind gerade an Mehrfamilienhäusern in Stadtlage interessiert, und erst kürzlich ließ der Verband der Versicherungsunternehmen verlauten, dass sie sich bezüglich der Anlage von Versicherungsgeldern vermehrt auf den Immobiliensektor als sehr risikoarme Anlage konzentrieren.

Es ist also nicht nur die Komplexität eines Mehrfamilienhauses, es ist auch die Frage, wie gut kann sich der Verkäufer gegen den oder die Käufer behaupten? Bei solchen Werten können schon kleinste Fehler viele tausende Euro weniger Verkaufserlös bedeuten. Im Idealfall übernehmen Sie nicht selbst den Verkauf, sondern überlassen diese Aufgabe einem Makler. Der Makler besitzt nicht nur den Vorteil, sich in der Materie auszukennen, er verfügt in der Regel bereits über einen Interessentenkreis aus institutionellen und privaten Anlegern, die er zum Beispiel bezüglich Bonität kennt. Das allein erspart viel Aufwand sowie Zeit, und letztlich werden Sie als Verkäufer mit einem zwischengeschalteten Makler mehr an Ihrem Mehrfamilienhaus verdienen, als Sie es selbst je fertiggebracht hätten.